כמה ליקויים יש בדירה חדשה מקבלן? מדד אינספקט

המדגם: 133 נכסים ב-45 יישובים, בכל ששת המחוזות ובאזור יהודה והשומרון · מדגם נוחות של לקוחות שהזמינו בדיקה, לא מדגם מייצג ארצי · הנתונים המלאים פתוחים להורדה ולבדיקה

מה נמצא בנכסים שנבדקו?

שלושה ממצאים לדוגמה. הדירוג המלא של 15 הקטגוריות לפי שכיחות מופיע בטבלת הקטגוריות בהמשך העמוד.

הרבעונים חושבו בשיטת האינטרפולציה המקובלת (R-7 - המקבילה לנוסחת QUARTILE.INC באקסל). כל המספרים בסעיף זה ניתנים לשחזור מקובץ הנתונים לפי דוח (להורדה); המתודולוגיה הציבורית כוללת טבלת שחזור מלאה - כל מדד מרכזי ונוסחת החישוב שלו מקובצי ה-CSV.

תקציר המחקר

מדד ליקויי הבנייה של אינספקט (IHDI-2026.4) - מחקר תצפיתי רטרוספקטיבי המנתח 133 דוחות בדק בית ב-45 יישובים בישראל - 125 נכסים חדשים מקבלן (117 דירות ו-8 בתים פרטיים) ו-8 נכסים בפרויקטי תמ"א 38 חיזוק, המדווחים בנפרד - שנבדקו בין 2024 ל-2026, ובהם 4,940 ליקויי בנייה מתועדים. מטרתו לכמת את היקף ליקויי הבנייה בנכסים חדשים, את עלות תיקונם, ואת הקטגוריות והאזורים הנפגעים ביותר. הממצא המרכזי: ב-100% מהנכסים נמצאו ליקויי בנייה, בממוצע 37 לנכס. בדירה רגילה, אומדן עלות התיקון החציוני עמד על 29,300 ₪. הקטגוריות הנפוצות ביותר הן חשמל, תקשורת ובטיחות (99%), אלומיניום וחלונות (98%), ריצוף (98%) ואינסטלציה (97%). הליקויים תועדו לפי תקני הבנייה הישראליים, ובמדד מאוזכרים 53 תקנים ממוספרים שונים. ארבע הקטגוריות המובילות זהות גם ב-44 הדוחות שנוספו במהדורה זו, שנבחנו בנפרד מול המדגם הקודם. מגבלות: זהו מדגם נוחות (לקוחות שהזמינו בדיקה), אינו מדגם מייצג ארצי, ועלויות התיקון הן אומדן הערכה.

היקף המחקר

המחקר כולל: 125 נכסים חדשים מקבלן (דירות סטנדרטיות, דירות גן, פנטהאוזים ובתים פרטיים) ו-8 נכסים בפרויקטי תמ"א 38 (חיזוק), המדווחים בנפרד - סה"כ 133 נכסים.

המחקר אינו כולל: דירות יד שנייה, מבנים מסחריים ומבני ציבור.

למה כמעט אין נתונים כאלה בישראל

בישראל אין מאגר פומבי של ליקויי בנייה ברמת הנכס הבודד — ולמיטב ידיעתנו מדד אינספקט הוא כיום המקור היחיד מסוגו. הסיבה מבנית: לכל גורם בענף יש רק חלק מהתמונה.

• לקבלן יש נתונים על הפרויקטים שלו בלבד - ואין לו תמריץ לפרסם אותם.
• מכון התקנים מגדיר תקנים, אך אינו אוסף ממצאים מהשטח.
• משרד הבינוי והשיכון אינו מפרסם נתונים ברמת נכס בודד.
• רוכש הדירה רואה נכס אחד - שלו.

מאגר שחוצה קבלנים שונים, אזורים שונים ובודקים שונים יכול להיווצר רק אצל מי שבודק נכסים עבור הרוכשים - לאורך זמן ובשיטה אחידה. זה בדיוק מה שהמדד הזה עושה: 133 נכסים · 45 יישובים · כל ששת מחוזות ישראל ואזור יהודה והשומרון · קבלנים שונים · 27 חודשי בדיקות (מאי 2024 - אוגוסט 2026). היישוב המיוצג ביותר - תל אביב, 16 דוחות - מהווה כ-12% מהמדגם, ו-19 יישובים מיוצגים בדוח בודד. הפיזור הגיאוגרפי אינו הופך את המדגם למייצג ארצית.

המדגם אינו גדול במונחים סטטיסטיים, אך הוא מגוון - וזו התכונה שהופכת אותו למקור מידע שאין לו תחליף פומבי בישראל.

פריסת המדגם לפי אזור

המדגם מכסה 45 יישובים בכל ששת מחוזות ישראל ובאזור יהודה והשומרון. הטבלה מציגה את הכיסוי בלבד - מספר הנכסים והיישובים בכל אזור. ברמת המחוז הבודד איננו מפרסמים מדדי עלות או שכיחות - החלטה עריכתית שהנימוק לה מפורט מתחת לטבלת אזורי-העל. פילוח כיסוי ברמת שלושה אזורי-על מופיע מיד אחרי הטבלה.

פילוח לפי שלושה אזורי-על

הטבלה מציגה את הכיסוי - נכסים, יישובים וליקויים בכל אזור - ואת ממוצע הליקויים לנכס (כל שלושת אזורי-העל עוברים את מדרגת ה-15 של סולם החשיפה). איננו מפרסמים מדדי עלות לפי אזור - החלטה עריכתית: הרכב סוגי הנכסים שונה מאזור לאזור במידה שהופכת השוואת עלות בין-אזורית למטעה. הפילוח ניתן לשחזור מקובץ הנתונים לפי דוח, שכולל עמודת יישוב.

אין להסיק מהפער דבר על הבדלים באיכות הבנייה בין אזורי הארץ. הממוצע הדרומי גבוה יותר, והפער נותר גם בבחינת דירות רגילות בלבד (ממוצע 37.6 ב-25 הדירות הרגילות בדרום, מול 34.9 בכלל 101 הדירות הרגילות במדגם) - כלומר הרכב סוגי הנכסים אינו מסביר אותו במלואו. אבל תת-המדגם הדרומי קטן (33 נכסים), והפער מונע במידה רבה על ידי נכסים בודדים עתירי-ליקויים ביישובים המיוצגים בדוחות מעטים - ובהם הנכס עם מספר הליקויים הגבוה ביותר במדגם כולו (83). ברמת היישוב הבודד המדגם קטן מכדי לייחס את הפער לגורם כלשהו. זו נקודה לבדיקה במהדורות הבאות, לא ממצא. וברמת המחוז הבודד איננו מפרסמים גם ממוצע ליקויים: שלושה מחוזות מתחת למדרגת ה-15 של סולם החשיפה, ופרסום חלקי היה מזמין השוואה בין מחוזות על בסיס לא אחיד.

היישובים שנכללו במדגם:

מחוז תל אביב: תל אביב · רמת גן · רמת השרון · בת ים · גבעתיים · אור יהודה · קרית אונו · חולון
מחוז הדרום: אשדוד · באר שבע · דימונה · נתיבות · אשקלון · שדרות · אופקים · קריית מלאכי
מחוז המרכז: נתניה · ראש העין · מודיעין · ראשון לציון · יבנה · רחובות · בת חפר · פתח תקווה · גני תקווה · קדימה · גנות הדר
מחוז חיפה: חיפה · חדרה · פרדס חנה · נשר · רכסים · חריש · קרית ביאליק
מחוז הצפון: בית זרע · מגדל העמק · שלומי · נצרת · עפולה · נהריה · עכו
מחוז ירושלים: ירושלים · בית שמש · מבשרת ציון
אזור יהודה והשומרון: עתניאל

הפילוח ניתן לשחזור מעמודת "יישוב" בקובץ הדוחות להורדה, לפי חלוקת המחוזות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אין להסיק מהטבלה הבדלים באיכות הבנייה בין אזורים - היא מתארת את פריסת המדגם בלבד.

מגבלות המחקר

• גודל המדגם (133 דוחות) מתאר את הנכסים שאינספקט בדקה, ואינו מהווה מדגם מייצג סטטיסטית של כלל הנכסים החדשים מקבלן בישראל.
• הדוחות מקורם בלקוחות שבחרו להזמין בדק בית - כלומר מדגם נוחות (self-selection), ולא מדגם אקראי של כלל רוכשי הדירות.
• מדידה חד-מקורית: כל הליקויים אותרו, סווגו ותומחרו על ידי אינספקט לפי פרוטוקול אחיד. אין במחקר אימות חיצוני בלתי-תלוי של הממצאים או של האומדנים. לצמצום השונות, הסיווג נעשה לפי 15 קטגוריות קבועות, הגדרות חומרה אחידות ומבנה נתונים אחיד, כמפורט במתודולוגיה.
• מחירים נומינליים: אומדני העלות נקובים במחירי מועד הבדיקה ואינם מוצמדים למדד המחירים לצרכן. המדגם משתרע על פני יותר משנתיים, ולכן סכומים מבדיקות מוקדמות ומאוחרות אינם מתואמים זה לזה.
• המדגם פרוש על 45 יישובים בכל ששת מחוזות ישראל ובאזור יהודה והשומרון, אך נוטה למחוזות תל אביב והמרכז (50% מהנכסים). לא נבדק אם פיזור זה תואם את פיזור הבנייה החדשה בפועל.
• נתוני העלות הם אומדן הערכה מקצועית - לא הצעת מחיר מחייבת. העלות בפועל תלויה בקבלן המבצע, בהיקף העבודה ובאזור. אנו מדווחים חציון להפחתת השפעת קצוות.
• זהו מחקר מתגלגל: ככל שהמדגם יגדל במהדורות הבאות, ייתכנו שינויים במספרים. הנתונים משקפים את המדגם הנוכחי (133 נכסים).
• המספרים בטקסט מעוגלים לקריאוּת. הערכים המדויקים: ממוצע 37.14 ליקויים לנכס (חציון 34) - ניתנים לחישוב ישיר מקובץ הנתונים להורדה.

מה המחקר אינו טוען

דווקא כדי לחזק את מה שכן נמדד, חשוב להבהיר מה מחוץ לתחום. המדד אינו טוען:

• שכל הקבלנים באותה רמת איכות.
• שכל דירה סובלת מאותם ליקויים או מאותו היקף.
• שמדובר במדגם מייצג סטטיסטית של כלל הדירות החדשות בישראל.
• שהאומדנים הכספיים הם הצעות מחיר מחייבות.
• שהמספרים משקפים מגמה לאורך זמן. הפרש בין מהדורות נובע מגודל המדגם ומהרכבו, ואינו מעיד על שינוי באיכות הבנייה.
• שקטגוריה נפוצה יותר היא בהכרח חמורה יותר. שכיחות ועלות הן שני מדדים נפרדים.
• שהמדד מתעד את כל הליקויים הקיימים בנכס. הוא מתעד את הליקויים שאותרו בבדיקה הנדסית אחת.
• שאומדן העלות הוא הסכום שהקבלן ישלם בפועל. זהו אומדן מקצועי לעלות התיקון, לא תוצאה של הליך מולו.

בשל גודל המדגם, יש לראות בממצאים אינדיקציה מתוך מדגם אמיתי - לא קביעה ארצית מייצגת.

אין דבר כזה "דירה חדשה מושלמת"

רבים מניחים שדירה חדשה מקבלן נמסרת תקינה. הנתונים שלנו מספרים סיפור אחר: בכל 133 הנכסים שנכללו במדגם נמצאו ליקויי בנייה - בממוצע 37 ליקויים לנכס, ובנכס עם הכי הרבה ליקויים תועדו 83. אפילו הנכס ה"נקי" ביותר במדגם כלל 14 ליקויים באומדן תיקון של 7,220 ₪ - הוא גם הדירה הזולה ביותר לתיקון במדגם, ועדיין לא "שריטות" בלבד: ביניהם חלון אלומיניום שהותקן בסטייה מהתקן (ת"י 4068), מרווח לא תקין במפגש הרצפה עם הקיר (אומדן 2,500 ₪, ת"י 1924), וסטיית גובה בחיפוי אבן מעבר לתקן.

המשמעות הכספית גבוהה: בדירה רגילה, אומדן עלות התיקון החציוני עמד על 29,300 ₪, וב-48% מהדירות נדרשו תיקונים בשווי מעל 30,000 ₪. בדירה חדשה מקבלן, הליקויים האלה הם ברובם באחריות הקבלן, בכפוף לתקופות הבדק והאחריות - ורק אם הם מתועדים בחוות דעת הנדסית בזמן. ראו גם: כמה עולה בדק בית.

הממצא הזה אינו ייחודי לאינספקט. המכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון, במחקר שהוזמן על ידי משרד הבינוי והשיכון (פרופ' יחיאל רוזנפלד וד"ר חנן בן-עוז, דצמבר 2010), ניתח 100 אירועי ליקוי מאתרי בנייה בישראל ומצא ממצא שנוגע ישירות לרוכש הדירה:

"ובאופן מפתיע נמצא גם כי המפקח מטעם היזם כמעט שאינו מזהה ליקויים [...] אלא הדייר עושה זאת במקומו"
לפי המחקר: המפקח מטעם היזם זיהה 3% מכלל הליקויים, והדייר 20%.
- רוזנפלד, י' ובן-עוז, ח' (דצמבר 2010). אפיון ליקויי בנייה לפי גורמים שורשיים: זיהוי גורמיהם, עיתוי יצירתם וחשיפתם, התפתחות עלויותיהם ותרופות לצמצומם. המכון הלאומי לחקר הבנייה, הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל, בהזמנת משרד הבינוי והשיכון. תקציר מנהלים, עמ' 2. הדוח המלא

כלומר: הפיקוח מטעם היזם אינו המנגנון שמאתר את הליקויים בפועל, והנטל נופל על הרוכש. אותו מחקר מצא גם ש-53% מהליקויים נוצרים כבר בשלב השלד ומתגלים רק בשלבי הגמר - כלומר בשלב שבו הדירה כבר נראית מוגמרת לעין. בכל 133 הנכסים שניתחנו במדד זה נמצאו ליקויים בפועל.

שני המקורות בוחנים היבטים שונים של אותה תופעה: מחקר הטכניון ניתח כיצד נוצרים הליקויים ומי מזהה אותם, והמדד הנוכחי מודד כמה ליקויים נמצאים בפועל בנכס שנמסר לרוכש ומה עלות תיקונם. יחד הם מציירים תמונה עקבית: הליקויים נוצרים מוקדם, אינם מזוהים על ידי הפיקוח מטעם היזם, ומגיעים לרוכש.

עלות התיקון לפי סוג נכס

עלות תיקון הליקויים תלויה מאוד בסוג הנכס. הדירה הרגילה היא העוגן הרלוונטי לרוב רוכשי הדירות; בתים פרטיים ופנטהאוזים יקרים יותר לתיקון בשל גודלם ומורכבותם. הרכב המדגם: 101 דירות רגילות, 10 דירות גן, 6 פנטהאוזים, 8 בתים פרטיים ו-8 נכסי תמ"א 38 חיזוק (סה"כ 133 נכסים):

— = לא מדווח, n<15. סולם החשיפה של המדד: בתת-קבוצה של 15 נכסים ומעלה מדווחים חציון, ממוצע והתפלגות; בתת-קבוצה של 5 עד 14 נכסים מדווחים ספירה וטווח בלבד; בפחות מ-5 נכסים - ספירה בלבד. הכלל נקבע לפני חישוב נתוני מהדורה זו (מתועד במתודולוגיה המתוארכת המופקדת בזנודו), והוא חל באופן אחיד על כל תת-קבוצה בעמוד. במהדורה 3 פורסמו חציונים גם לתת-קבוצות קטנות יותר; החל ממהדורה זו הם אינם מתפרסמים, וערכי מהדורה 3 עבור תת-קבוצות אלה אינם ברי-השוואה למהדורות הבאות. הרציונל: חציון של חמישה נכסים אינו יציב מספיק כדי להתפרסם כמדד, גם כשהוא ניתן לחישוב מהקובץ הציבורי.

דירות תמ"א 38 (חיזוק)

המדד כולל פילוח נפרד, שהוצג לראשונה במהדורה 3, של נכסים בפרויקטי תמ"א 38 (חיזוק) - בניינים קיימים שחוזקו ושופצו, להבדיל מהריסה ובנייה מחדש. מדובר בסוג נכס שונה מדירה חדשה מקבלן, ולכן הוא מדווח כקבוצה נפרדת ואינו נכלל בעוגן העלות של הדירות הרגילות.

בכל שמונת נכסי התמ"א 38 שנבדקו נמצאו ליקויי בנייה, בהיקפים שנעים בין 16 ל-50 ליקויים לנכס. כלומר, גם דירה בפרויקט חיזוק אינה נמסרת ללא ליקויים, וגם רוכשיה זקוקים לבדיקה הנדסית לפני קבלת הדירה.

תת-מדגם זה מונה 8 נכסים בלבד - בסיס קטן מכדי להסיק ממנו מסקנות סטטיסטיות. לכן אנו מדווחים כאן טווחים וספירות בלבד, ולא חציונים. הנתונים ניתנים לשחזור מקובץ הדוחות להורדה - כל שורה שבעמודת "סוג נכס" שלה מופיע "תמ"א 38": 7 שורות "דירת תמ"א 38 (חיזוק)" ושורה אחת "פנטהאוס (תמ"א 38 חיזוק)".

מה סביר שתמצאו בנכס שלכם

ליקויים לפי קטגוריה - איפה הסיכון הגדול

בשורה התחתונה: ארבע הקטגוריות השכיחות ביותר הן חשמל, תקשורת ובטיחות (99%), אלומיניום וחלונות (98%), ריצוף (98%) ואינסטלציה (97%). ריצוף היא גם הקטגוריה עם חציון עלות התיקון הגבוה ביותר לדירה. לאנשי מקצוע - עורכי דין, שמאים ומהנדסים - הטבלה משמשת נקודת ייחוס פומבית לעלויות תיקון לפי קטגוריה, והנתונים ברמת הליקוי הבודד זמינים בקובץ להורדה.

15 קטגוריות הליקויים, מחושבות על כל 133 הנכסים במדגם. לכל קטגוריה: שיעור הנכסים שנמצא בהם הליקוי, חציון מספר הליקויים בנכס נפגע (עומק הבעיה), חציון עלות התיקון לדירה נפגעת, וסך הליקויים במדגם:

שימו לב להבדל בין שכיחות לעומק: ריצוף הוא גם נפוץ (98%) וגם היקר ביותר לתיקון (חציון 4,950 ₪ לדירה). לעומת זאת, "גגות ופיתוח חוץ" מופיע רק ב-15% מהנכסים - רכיבים שקיימים בעיקר בבתים פרטיים ובדירות גן.

הערה: עמודת האחוז מחושבת על כל 133 הנכסים במדגם; עמודת n ועמודת חציון העלות מחושבות על 101 הדירות הרגילות מקבלן בלבד. n הוא מספר הדירות הרגילות שנמצא בהן לפחות ליקוי אחד בקטגוריה - הבסיס שעליו מחושב חציון העלות (כולל פריטים שתועדו ללא אומדן; דירה שכל ליקויי הקטגוריה בה תועדו ללא אומדן נספרת באומדן 0, מה שמנמיך את החציון בקטגוריות קטנות). חציון העלות לדירה = החציון, על פני הדירות הנפגעות, של סך אומדני התיקון של כל ליקויי הקטגוריה בתוך הדירה. לפי המתודולוגיה, חציון עלות מתפרסם רק כאשר n≥15; בקטגוריית "גגות ופיתוח חוץ" (n=6) התא נותר ריק. שאר הנתונים בשורה מדווחים כרגיל, וניתן לשחזר את כולם מצירוף קובץ הליקויים וקובץ הדוחות.

מדוע דווקא הקטגוריות האלה?

ארבע הקטגוריות הגדולות במדד הן אלומיניום וחלונות (766 ליקויים), ריצוף (700), אינסטלציה (624) וחשמל, תקשורת ובטיחות (526). הריכוז הזה אינו מקרי: אלומיניום וריצוף הן עבודות גימור עתירות-פרטים וביצוע ידני, שבהן סטיות קטנות מהתקן נפוצות ומצטברות. הממ"ד, לעומת זאת, כפוף לדרישות מחמירות במיוחד של פיקוד העורף (ת"י 4422) - כך שגם סטייה קלה, למשל באטימות הגז של הדלת, נרשמת כליקוי. האינסטלציה והחשמל בולטים כיוון שהם מערכות שכשל בהן מתגלה לרוב רק בבדיקה הנדסית. המשמעות לרוכש: הליקויים אינם "שריטות" אקראיות אלא דפוס חוזר ומדיד, שברובו מגובה בתקן וניתן לדרישה מהקבלן.

האם הדפוס חוזר על עצמו? בדיקת עקביות מול הדוחות שנוספו

כשמדגם מחקרי גדל בהדרגה קל להציג יציבות מדומה: כל מהדורה מכילה את מלוא הדוחות של קודמתה, ולכן דירוג שנשאר זהה אינו בהכרח ממצא - הוא עשוי להיות אותה דאטה שנספרת שוב. כדי לבחון את זה ברצינות בדקנו אחרת: בכל מהדורה השווינו את הדוחות שנוספו בה, בנפרד, מול הדוחות שכבר היו במדד. כל "תוספת" בטבלה היא דאטה שלא נמדדה קודם לכן.

הממצא: אותן ארבע קטגוריות - אלומיניום וחלונות, ריצוף, אינסטלציה, וחשמל, תקשורת ובטיחות - תופסות את ארבעת המקומות הראשונים בשתי התוספות הנפרדות. בתוספת האחרונה הרביעייה חוזרת אף באותו סדר פנימי בדיוק; בקבוצות המוקדמות התחלף רק הסדר הפנימי בין המקומות 3 ל-4 - והרכב הרביעייה מעולם לא. אלומיניום וחלונות מובילה בכל ארבע הקבוצות שנבדקו, וריצוף שנייה בכולן.

ומה שאינו יציב: המקום החמישי מתחלף בכל קבוצה - ממ"ד, נגרות, ממ"ד, ואז טיח, שפכטל וצבע. לכן אנחנו מדווחים על הרביעייה המובילה בלבד, ולא על חמש הקטגוריות הראשונות. בדיקת העקביות תקפה לרוחב שנמדד, לא מעבר לו.

הבהרה מתודולוגית: זוהי השוואה תיאורית של דירוג, לא מבחן מובהקות סטטיסטי. הקבוצות נבדלות זו מזו גם בצפיפות הליקויים לדוח, ומסיבה זו ההשוואה נעשית על נתחים מכלל הליקויים בקבוצה ולא על ספירות. הקבוצות אינן בלתי-תלויות במלואן: כולן נבדקו באותה שיטה ומקודדות באותן 15 קטגוריות, שנקבעו לפני הבדיקה הזו. הבדיקה מראה שהדפוס יציב בתוך זרם הבדיקות של אינספקט, ואינה מרחיבה טענה לכלל הבנייה בישראל. תוספת מהדורה 4 מורכבת מ-44 דוחות שלא נכללו באף מהדורה קודמת, מיישובים שחלקם נכנסו למדד לראשונה; הרכבה - 37 דירות רגילות, 4 דירות גן ו-3 בתים פרטיים, ללא פנטהאוזים וללא נכסי תמ"א 38 - כך שחזרת הרביעייה בתוספת זו אינה מוסברת בנוכחות סוגי הנכסים המיוחדים. חלוקת הליקויים לקטגוריות זהה בכל הקבוצות (15 הקטגוריות הקנוניות), וניתנת לשחזור מקובץ הליקויים המלא. מזהי הדוחות בקבצים עוקבים לפי סדר ההצטרפות למדד - R01-R31 מהדורה 1, R32-R50 מהדורה 2, R51-R89 מהדורה 3, R90-R133 מהדורה 4 - כך שכל הפיצולים בטבלה ניתנים לשחזור עצמאי מהקבצים הציבוריים. "חשמל ובטיחות" בטבלה הוא קיצור של הקטגוריה הקנונית "חשמל, תקשורת ובטיחות".

מה כולל ליקוי ריצוף? (הקטגוריה היקרה ביותר)

ריצוף הוא מקור הליקויים היקר ביותר, ומופיע ב-98% מהנכסים. קטגוריה זו לבדה אחראית לכ-21% מכלל אומדן הנזק הכספי במדגם (1,146,965 ₪ מתוך 5,360,489 ₪, אומדנים לפני בלתי-צפוי, פיקוח ומע"מ; בנטרול הליקוי היקר במדגם - 112,000 ₪ בפנטהאוז - הנתח הוא כ-20%, וריצוף נשארת הקטגוריה היקרה ביותר). בין תתי-הליקויים הנפוצים בקטגוריה:

החדרים הבעייתיים ביותר

אחוז הנכסים שבהם נמצא לפחות ליקוי אחד באזור, מבין 133 הדוחות במדגם:

הערה: ליקויים שאינם משויכים לחדר ספציפי מסווגים בקובץ הליקויים תחת אזור "כללי" (מופיע ב-98% מהנכסים) ואינם מוצגים בטבלה.

שמות האזורים בטבלה מקוצרים לקריאוּת; השמות המלאים מופיעים בקובץ הליקויים (למשל "חדר רחצה (כללי/אורחים)", "מרפסת שירות / מסתור כביסה").

השורות המסומנות ב-* הן רף תחתון. כל אחוז בטבלה מחושב על כל הנכסים במדגם, גם על נכסים שאין בהם אותו אזור כלל - לא בכל נכס יש מרפסת שמש, מסתור כביסה, חדר רחצה הורים, חדר שירות או מחסן, או חניה. בנכסים שיש בהם את אותו אזור, שיעור הליקויים בפועל גבוה יותר או זהה. הדוחות מתעדים ליקויים שנמצאו ואינם מתעדים אילו אזורים קיימים בכל נכס, ולכן איננו יכולים לחשב את המכנה המדויק - ובחרנו לדווח את הרף התחתון במקום להעריך אותו. בשאר השורות האזור קיים ככלל בכל נכס, כך שהאחוז קרוב למדויק; ובכל מקרה, כל אחוז בטבלה נכון לפחות כרף תחתון.

חומרת הליקויים

סיווג הליקויים לפי אומדן עלות התיקון - כמדד אובייקטיבי לחומרה (ללא שיפוט סובייקטיבי). מתוך 4,940 הליקויים, 4,606 תומחרו פרטנית ו-334 נוספים תועדו ללא אומדן עלות:

רוב הליקויים קלים בנפרד - אבל מצטברים לעלות משמעותית. וחשוב מכך: ב-86% מהנכסים (114 מתוך 133) נמצא לפחות ליקוי "חמור" אחד שאומדן תיקונו עולה על 3,000 ₪ - למשל היעדר אישור אטימות גז לדלת ממ"ד, איטום לקוי שעלול לגרום לחדירת רטיבות, או שיפועי ניקוז לא תקינים.

הפניות למומחים משלימים

בדק בית הוא בדיקה הנדסית של איכות הבנייה והגימור - אך לא תחליף לכל מומחה. כשליקוי מצריך בחינה מעמיקה יותר, אנחנו מפנים את הלקוח לבעל המקצוע המתאים. ב-35% מהמקרים (47 מתוך 133) ניתנה הפניה כזו (חלק מהדוחות כללו יותר מהפניה אחת, ולכן סכום התת-סעיפים עולה על 35%):

ההפניה היא חלק מהיושרה המקצועית: זיהוי גבולות הבדיקה וחיבור הלקוח למומחה שיכול לתת מענה מלא. בין היתר, ב-22% מהמקרים הליקויים היו משמעותיים דיים כדי להצדיק שמאי לבדיקת ירידת ערך.

התפלגות הליקויים והעלויות

פילוח של הנכסים במדגם - כמה נכסים בכל טווח (ספירות מתוך המדגם, לא אחוזים ארציים):

כל טווח כולל את גבולו התחתון ואינו כולל את העליון. עוגן אינספקט - חציון אומדן העלות - נופל בתוך הטווח 25,000-49,999 ₪.

לא דעה - ממצא בר-אימות

מה שמבדל את המדד הזה: הממצאים אינם התרשמות אלא תיעוד - כל ליקוי נרשם עם מיקומו, אומדן עלות התיקון שלו ותמונת ראיה, ובמקום שבו קיים תקן ישראלי רלוונטי מצוין גם מספר התקן. כך הממצא ניתן לבחינה מול הקבלן ולשחזור מקובץ הנתונים. המדד נשען על 53 תקנים ישראליים ממוספרים שונים. אלה התקנים שאליהם מפנים הכי הרבה ליקויים (הספירה ניתנת לשחזור מעמודת "תקן" בקובץ הליקויים הגולמי; ליקוי המפנה לכמה תקנים נספר בכל אחד מהם). התיאור בסוגריים = נושא התקן הרשמי לפי מכון התקנים הישראלי:

מה קובע חוק המכר, בלשונו

הבסיס המשפטי לאחריות הקבלן על ליקויי בנייה קבוע בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. סעיף 4(א)(2) קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם:

"תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה"
- חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, סעיף 4(א)(2)

המשמעות המעשית: בתקופת הבדק, נטל ההוכחה מוטל על הקבלן - עליו להראות שהליקוי נגרם על ידי הדייר, ולא להפך. החוק מגדיר שתי תקופות:

"תקופת בדק - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה"
"תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק"
- שם, סעיף 4(ג)

תקופת הבדק משתנה לפי סוג הליקוי - מטווח של שנה ועד שבע שנים לפי התוספת לחוק. בנוסף קובע החוק תקופה של 20 שנה לאי-התאמה יסודית - המוגדרת בחוק בצמצום, כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים, הנוגעת ליציבות ולבטיחות ולא לכל ליקוי (סעיף 4(א)(4)), שבה נטל ההוכחה נותר על המוכר. לכן מיהו הנושא בנטל ההוכחה תלוי בסוג הליקוי, בחומרתו ובמועד גילויו. תיעוד הליקוי בחוות דעת הנדסית בזמן הוא התנאי למימוש הזכות. הרחבה: חוק המכר ובדק בית.

שאלות נפוצות

מילון מושגים

עוגן אינספקט (Inspect Repair Anchor): חציון אומדן עלות תיקון הליקויים בדירה רגילה חדשה מקבלן - המדד המרכזי של מדד ליקויי הבנייה של אינספקט. במהדורה IHDI-2026.4 הוא עומד על 29,300 ₪, על בסיס 101 דירות.

ליקוי בנייה: אי-התאמה של עבודת הבנייה או הגימור לתקן ישראלי, לתקנות התכנון והבנייה או למפרט המכר - כולל סטיות מידה, איטום לקוי, חיבורים פגומים וכדומה.

ממ"ד (מרחב מוגן דירתי): חדר מבטון מזוין העומד בדרישות פיקוד העורף (ת"י 4422), המיועד להגנה. ליקוי נפוץ בו הוא היעדר אישור אטימות גז לדלת.

חוק המכר (דירות): החוק המסדיר את אחריות הקבלן לליקויים שהתגלו בדירה חדשה. ליקויים שברובם באחריות הקבלן לתיקון על חשבונו, בכפוף לתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ולתנאיו.

תקופת בדק: פרק הזמן (משתנה לפי סוג הליקוי) שבו הקבלן אחראי לתקן ליקויים לפי חוק המכר. בתקופה זו הנטל על המוכר להוכיח שהליקוי אינו באחריותו.

תקופת אחריות: שלוש שנים נוספות שמתחילות בתום תקופת הבדק. בתקופה זו הנטל מתהפך - על הקונה להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים (ללשון החוק).

מדגם נוחות (Convenience sample): מדגם שנוצר מנכסים שבעליהם בחרו להזמין בדיקה, ולא מבחירה אקראית של נכסים. זו שיטת הדגימה של המדד, והיא מגבילה את היכולת להכליל את הממצאים לכלל הדירות החדשות בישראל.

ת"י 1555: התקן הישראלי להתקנת ריצוף וחיפוי קרמי בבניינים - התקן הנפוץ ביותר במדד (739 ליקויים מפנים אליו).

אומדן עלות תיקון: הערכה מקצועית של עלות תיקון הליקוי, המבוססת על ניסיון הנדסי ומחירוני שוק - לא הצעת מחיר מחייבת.

מילון משתנים (Data Dictionary)

הגדרת השדות בקובצי הנתונים להורדה:

זהות הבודק בכל דוח אינה מתפרסמת, בדומה לכתובת הנכס ופרטי המזמין.

מחקר עתידי

המדד הוא מחקר מתגלגל. במהדורות הבאות יורחב המדגם למאות דוחות, ויתאפשרו פילוחים נוספים: השוואה בין אזורים בארץ ובין שנות בנייה. ככל שהמדגם גדל, התמונה מתחדדת והמספרים יציבים יותר.

מה חדש במהדורה 4

במהדורה 4 חצה המדגם לראשונה את רף 100 הדוחות. המתודולוגיה זהה למהדורה 3 - אותן 15 קטגוריות, אותה הגדרת חומרה, ואותו כלל לחישוב עוגן אינספקט.

איך לקרוא את ההשוואה: המדגם גדל, ולכן כל המדדים חושבו מחדש. תנועה בערכים בין מהדורות משקפת את גודל המדגם ואת הרכבו, ואינה מעידה על שינוי באיכות הבנייה ואינה מגמה. אין להסיק מהפרש בין מהדורות דבר על שוק הבנייה.

היסטוריית גרסאות

מזהים קבועים (DOI): מערך הנתונים מופקד בארכיון זנודו. המזהה של המדד כולו, שמפנה תמיד למהדורה העדכנית, הוא 10.5281/zenodo.21860878. למהדורה 3 יש מזהה משלה: 10.5281/zenodo.21860879, ולמהדורה 4: 10.5281/zenodo.22225820. בציטוט אקדמי יש להעדיף את מזהה המהדורה שממנה נלקח הנתון.

* במהדורה 1 דווח חציון עלות על כלל 31 הדוחות (כל סוגי הנכסים), לפני שהוגדר עוגן הדירות הרגילות - ואינו בר-השוואה ישירה לערכי המהדורות הבאות. הערה: שינויים בערכים בין מהדורות נובעים מהרחבת המדגם ומהרכבו, ואינם מעידים על שינוי באיכות הבנייה. אין להסיק מגמה בין מהדורות עד שהמדגם יתייצב.

ציטוטים מוכנים לשימוש

הנתונים פתוחים לשימוש בתנאי ייחוס (CC BY 4.0). להלן ניסוחים מוכנים להעתקה, שכל אחד מהם עומד בפני עצמו וכולל את שם המקור. בציטוט אקדמי, צרפו את מזהה המהדורה - 10.5281/zenodo.22225820 - כך שהמספרים שציטטתם יישארו מגובים ברשומה הקפואה גם אחרי שהמדד יתעדכן:

• "לפי מדד ליקויי הבנייה של אינספקט (IHDI-2026.4), ב-100% מ-133 הנכסים שנבדקו נמצאו ליקויי בנייה - בממוצע 37 ליקויים לנכס. המדגם כולל 125 נכסים חדשים מקבלן ו-8 נכסים בפרויקטי תמ"א 38 חיזוק."
• "עוגן אינספקט, חציון אומדן עלות תיקון הליקויים בדירה רגילה חדשה מקבלן, עומד על 29,300 ₪ (מדד אינספקט IHDI-2026.4, על בסיס 101 דירות; DOI: 10.5281/zenodo.22225820)."
• "לפי מדד אינספקט, ב-86% מהנכסים שנבדקו נמצא לפחות ליקוי אחד שאומדן תיקונו עולה על 3,000 ₪."
• "מדד ליקויי הבנייה של אינספקט הוא ניתוח של 4,940 ליקויי בנייה מתוך 133 דוחות בדק בית שבוצעו ב-45 יישובים בישראל בין 2024 ל-2026."
• "לפי מדד אינספקט, אומדן תיקון הליקויים במחצית מהדירות הרגילות החדשות מקבלן מרוכז בין 20,235 ₪ ל-41,700 ₪; הזנב העליון מגיע עד 110,100 ₪."
• "ארבע קטגוריות הליקויים המובילות במדד אינספקט - אלומיניום וחלונות, ריצוף, אינסטלציה, וחשמל, תקשורת ובטיחות - חזרו על עצמן גם ב-44 הדוחות החדשים של מהדורה 4, שנבחנו בנפרד מול המדגם הקודם."

שימוש בנתונים וייחוס

נתוני המדד מפורסמים תחת רישיון Creative Commons BY 4.0: מותר להשתמש בהם, לצטט אותם, לעבד ולפרסם - לכל מטרה, כולל מסחרית - בתנאי אחד: מתן קרדיט למקור. התנאי חל על עיתונאים, חוקרים ואתרים, וכן על מנועי חיפוש ומערכות בינה מלאכותית המצטטות את הנתונים.

נוסח הייחוס:

מדד ליקויי הבנייה של אינספקט (IHDI-2026.4), אינספקט בדק בית, 2026. https://inspect-in.co.il/מדד-ליקויי-בנייה/ · DOI המדד: 10.5281/zenodo.21860878 · DOI המהדורה: 10.5281/zenodo.22225820

המדד מתעדכן במהדורות תקופתיות, ככל שמצטברים דוחות נוספים. כל מהדורה מקבלת מספר גרסה משלה (IHDI-שנה.מהדורה), וההפניה למהדורה שממנה נלקח נתון היא חלק מהייחוס.

שני מזהים קבועים, שני תפקידים: מזהה המדד כולו - 10.5281/zenodo.21860878 - מפנה תמיד למהדורה העדכנית, ומתאים כשמפנים אל המדד כמקור. מזהה מהדורה 4 - 10.5281/zenodo.22225820 - מפנה לרשומה הקפואה, ומתאים כשמצטטים מספרים: כך הציטוט יישאר נכון גם אחרי שהמדד יתעדכן.

English Summary

Inspect Housing Defects Index 2026, Edition 4 (IHDI-2026.4) - an original observational study by Inspect, an Israeli home-inspection company.

The study analyses 4,940 documented construction defects across 133 professional home-inspection reports carried out in Israel between May 2024 and August 2026, covering 45 localities across all six administrative districts of Israel and the Judea and Samaria Area, and multiple contractors. The sample comprises 125 newly built properties handed over by developers and 8 properties in TAMA 38 seismic-retrofit projects, reported separately.

Key findings: defects were found in 100% of inspected properties - an average of 37 defects per property (median 34, range 14-83). The Inspect Repair Anchor - the median of the total estimated repair cost per standard newly built apartment - stands at ILS 29,300 (n=101). Repairs exceeded ILS 30,000 in 48% of the 101 standard apartments. At least one defect with an estimated repair cost above ILS 3,000 was found in 86% of properties. Defects are documented against Israeli building standards, with 53 distinct numbered standards referenced across the index.

Limitations: this is a convenience sample of clients who commissioned an inspection, not a nationally representative random sample. Repair costs are professional estimates, stated in nominal terms at the date of each inspection and not indexed. All defects were identified, classified and priced by Inspect under a uniform protocol; the study contains no independent external verification of the findings or the estimates. Medians are the headline metric, with means reported alongside them. The headline figures - defect counts, the cost anchor, category and room breakdowns, severity and standards - are reproducible from the three published CSV files.

Ready-to-use citations (permitted with attribution, CC BY 4.0):

• "According to the Inspect Housing Defects Index (IHDI-2026.4), construction defects were found in 100% of the 133 properties inspected - an average of 37 defects per property."
• "The Inspect Repair Anchor - the median of the total estimated repair cost per standard newly built apartment - stands at ILS 29,300 (Inspect Housing Defects Index, IHDI-2026.4, based on 101 apartments)."
• "According to the Inspect Housing Defects Index, 86% of the properties inspected contained at least one defect with an estimated repair cost above ILS 3,000."
• "The Inspect Housing Defects Index is an analysis of 4,940 construction defects across 133 home-inspection reports carried out in 45 localities in Israel between 2024 and 2026."

Licence: CC BY 4.0. Attribution: Inspect Housing Defects Index (IHDI-2026.4), Inspect (Israel), 2026. https://inspect-in.co.il/מדד-ליקויי-בנייה/ · Edition DOI: 10.5281/zenodo.22225820 · Index DOI (always latest edition): 10.5281/zenodo.21860878