Appartement neuf acheté à un promoteur - inspection en Israël
Un appartement neuf n'est pas un appartement achevé. Dans notre propre recherche de terrain, 100% des biens inspectés présentaient des malfaçons - et c'est le promoteur qui est tenu de les réparer.
Demander un devis →Pourquoi un appartement flambant neuf a besoin d'une inspection
C'est la question que pose chaque acheteur venu de l'étranger : l'appartement est neuf, personne n'y a vécu, les finitions sont propres - qu'y a-t-il à inspecter ?
La réponse est dans les données. Sur les 133 rapports d'inspection de notre Indice des malfaçons de construction (publié en hébreu, jeu de données sur Zenodo), 100% des biens présentaient des malfaçons, avec en moyenne 37 constats par bien. Il ne s'agit pas de plaintes cosmétiques. Ce sont des écarts par rapport aux normes israéliennes et au descriptif technique qui vous a été vendu - une étanchéité qui lâche au premier hiver, une évacuation posée avec une mauvaise pente, des fenêtres qui ne ferment pas hermétiquement, un carrelage hors tolérance.
Rien de tout cela n'est inhabituel ni scandaleux. C'est ainsi que fonctionne la construction à grande échelle. Ce qui compte en Israël, c'est que la fenêtre de réparation du promoteur est définie par la loi et varie selon le type de malfaçon - et qu'un rapport documenté, adossé aux normes, est la façon la plus solide de l'utiliser.
Le bon moment ? Vous avez le choix. Que nous inspections au protocole initial, à la remise des clés elle-même ou quelques jours après, c'est la même inspection, et chaque moment a ses avantages. Inspecter quelques jours après la remise des clés est courant, et souvent le plus commode : l'appartement est achevé, le calendrier est le vôtre, et vous n'avez besoin d'aucune autorisation du promoteur pour entrer. Pendant toute la période de bedek, la charge de la preuve pèse sur le promoteur, ainsi que l'obligation de réparer.
Ce que nous vérifions dans un appartement neuf
💧 Étanchéité et humidité
Salles de bains et pièces d'eau, balcons, pourtours de fenêtres et jonctions par lesquelles l'eau s'infiltre. La catégorie la plus coûteuse à réparer une fois emménagé.
🔧 Plomberie et évacuation
Tests de fonctionnement de l'alimentation, des eaux usées et de l'évacuation - pentes, étanchéité et comportement en pression compris.
⚡ Électricité et communications
Contrôle visuel du tableau, des prises, des circuits et de l'infrastructure de communication, par rapport au descriptif.
🪟 Fenêtres, portes et volets
Étanchéité, fonctionnement, vitrage et qualité de pose - seuils compris.
🎨 Finitions et carrelage
Carrelage, revêtements, enduits et peinture - planéité, tolérances, joints et carreaux sonnant creux.
❄️ Climatisation
Installation, évacuation des condensats, et conformité de ce qui a été posé à ce qui était prévu.
🛡️ La pièce sécurisée (mamad)
Porte, joints, ventilation et équipements - contrôlés par rapport aux exigences. Ses éléments structurels sont hors de notre périmètre, comme expliqué ci-dessous.
🏗️ Balcons et extérieurs
Pentes, évacuation, garde-corps et finitions là où l'appartement rencontre l'extérieur.
📐 Conformité au descriptif
Dimensions, tailles des pièces, stationnement, cave - comparés au descriptif technique et aux plans annexés à votre contrat.
Tout est vérifié par rapport à quelque chose de précis : les plans d'architecte, le descriptif technique annexé à votre contrat, la loi sur la vente d'appartements, les normes israéliennes, les règlements d'urbanisme et de construction, et les règlements relatifs à l'électricité, à la plomberie, à la protection civile, à la sécurité incendie et au stationnement - ainsi que le Cahier général des charges des travaux de construction, le volume connu en Israël sous le nom de Livre bleu, publié par la commission interministérielle et le ministère de la Défense. C'est ce qui transforme un constat en quelque chose à quoi le promoteur doit répondre - et lorsqu'un constat ne relève d'aucun texte écrit, il est consigné comme défaut, avec la réparation spécifiée et chiffrée.
Ce que ce n'est pas : ce n'est pas une expertise structurelle. La stabilité du bâtiment, ses fondations, ses poteaux et ses poutres porteuses relèvent d'un ingénieur en structure spécialisé. Les éléments structurels ne sont pas examinés et ne sont pas couverts par le rapport ; au moindre doute à leur sujet, c'est un ingénieur en structure qu'il faut consulter. L'inspection vérifie aussi les dimensions par rapport aux plans, mais elle ne calcule pas les surfaces - cela relève d'un géomètre agréé - et elle ne comprend pas de tests électriques sous tension.
Ce qu'il est utile de préparer
Rien de tout cela n'est obligatoire, et nous inspectons dans tous les cas. Mais plus nous en avons, plus nous pouvons comparer l'appartement à ce qui vous a réellement été promis.
- Le descriptif technique (mifrat) - le document qui dit ce qui vous a été vendu
- Les plans d'architecte - pour comparer dimensions et agencement
- La première page du contrat d'achat
- Envoyez-les à l'avance si vous préférez - des copies numériques par e-mail ou WhatsApp font tout aussi bien l'affaire, c'est ce que font la plupart de nos clients à l'étranger
Les malfaçons que nous trouvons le plus souvent
- 1
Défauts d'étanchéité
De loin la catégorie la plus lourde de conséquences. Invisible le jour de la remise des clés, coûteuse et pénible dès que la première pluie la trouve.
- 2
Écarts par rapport au descriptif
Un modèle différent, une dimension moindre, un élément manquant. Parfaitement légitime à réclamer - si c'est documenté.
- 3
Plomberie et évacuation
Des pentes, des joints et des raccords qui passent un regard rapide et échouent à un test de fonctionnement.
- 4
Défauts de finition
Petits un par un, substantiels ensemble - et pour la plupart couverts par l'obligation du promoteur.
Ce que vous recevez
Un rapport d'expertise complet, livré en PDF, que vous pouvez transmettre tel quel au promoteur ou à un avocat.
- Malfaçon par malfaçon - chaque constat photographié, localisé et décrit
- La norme concernée - la norme israélienne, le règlement ou la clause du descriptif, partout où un texte s'applique
- Estimation du coût de réparation - chiffrée d'après le barème Dekel, la référence standard des prix de la construction en Israël
- Déclaration d'expert - ce qui permet de le produire comme avis d'expert
- Rédigé en hébreu - la langue dans laquelle il doit fonctionner : face à votre promoteur et, si les choses en arrivent là, devant un tribunal israélien. Une copie de lecture non officielle, en français ou en anglais, est disponible en option payante
Comment ça se passe
- 1
Prise de rendez-vous
Indiquez-nous le type de bien, sa surface et sa localisation. Nous organisons l'accès - avec vous, ou avec toute personne de confiance qui ouvrira la porte.
- 2
L'inspection
Un expert certifié, sur place, avec caméra thermique, humidimètres, niveaux, mètres laser et tout autre équipement que le bien exige.
- 3
Le rapport
Sous cinq jours ouvrés au plus tard - généralement plus tôt, parfois le jour même.
- 4
Au promoteur
C'est vous qui l'envoyez. Il est rédigé pour appeler une réponse, et dans la plupart des cas tout s'arrête là.
- 5
Et ensuite
Nous restons à vos côtés jusqu'à l'achèvement des réparations. Une contre-visite après le passage du promoteur est facturée à moitié prix, valable jusqu'à un an après la première inspection. Si un litige se développe, nous vous orientons vers un avocat spécialisé dans les malfaçons de construction.
Une crédibilité démontrée
Nous sommes fournisseur agréé de certains des organismes les plus exigeants d'Israël :
Ministère de la Défense
Amidar
Ambassade des É.A.U.🏢 Municipalités et collectivités locales👥 Des milliers de clients particuliers⭐ Plus de 100 avis vérifiés | 4,8/5Questions fréquentes
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